Once Obligaciones y Tres Multas: Qué Exige la Ley a Quien Realiza una Actividad Vulnerable

En la primera parte de este análisis explicamos que recibir recursos para un desarrollo inmobiliario es, desde julio de 2025, una actividad vulnerable por derecho propio. Aquí viene la pregunta que sigue: ¿y entonces qué hay que hacer?

La respuesta está en el artículo 18 de la Ley, que la reforma reorganizó y amplió de forma sustancial. Son once obligaciones. Seis ya existían; cinco son nuevas.

Lo que siempre se ha exigido

Identificar y conocer al cliente

No basta con recibir una copia. La ley exige identificar y conocer de manera directa a la persona cliente o usuaria y verificar su identidad con documentos u otros medios de reconocimiento oficial, conforme a las reglas que emita la Secretaría.

Conocer su actividad u ocupación

Cuando se establece una relación de negocios, hay que solicitar información sobre la actividad u ocupación del cliente, apoyándose entre otros elementos en sus avisos de inscripción y actualización ante el Registro Federal de Contribuyentes.

Llegar al beneficiario controlador

Si el cliente es persona moral, fideicomiso u otra figura jurídica, hay que recabar documentación que permita identificar a su beneficiario controlador. Si es persona física, se le solicita una declaración sobre si tiene conocimiento de la existencia de uno.

Custodiar la documentación diez años

Custodiar, proteger y resguardar la información que soporta la actividad —incluidos los registros que permitan reconstruir cada operación en lo individual y la correspondencia comercial entre las partes— por al menos diez años contados desde que se realizó la actividad. Puede conservarse de forma física o electrónica, en el domicilio registrado ante la Secretaría.

Darse de alta en el padrón

La reforma incorporó como fracción IV Bis la obligación de realizar el alta, registro, modificación o baja en el Padrón de personas que realizan Actividades Vulnerables, a través del portal habilitado para ello.

Presentar los Avisos y permitir la verificación

Los Avisos se presentan a más tardar el día 17 del mes inmediato siguiente a aquel en que se llevó a cabo la operación (artículo 23). Y hay un supuesto que suele pasarse por alto: si existe sospecha de que los recursos provienen o se destinan a actividades ilícitas, el Aviso debe presentarse dentro de las 24 horas siguientes a que se generó esa sospecha, incluso si el acto u operación no llegó a celebrarse.

Las cinco obligaciones nuevas

Aquí está el cambio de fondo de la reforma. El cumplimiento deja de ser documental y pasa a ser un sistema:

• Evaluación con enfoque basado en riesgos (fr. VII): identificar, analizar, entender y mitigar los riesgos propios y los de los clientes.
• Manual de Políticas Internas (fr. VIII): con los criterios y procedimientos de cumplimiento, incluyendo la identificación y seguimiento de Personas Políticamente Expuestas. Los grupos empresariales deben aplicarlo a sucursales y filiales de propiedad mayoritaria, incluso extranjeras.
• Selección de personal y capacitación anual (fr. IX): dirigida al órgano de administración, personas directivas, encargadas de cumplimiento y empleados con trato directo con clientes.
• Monitoreo automatizado (fr. X): mecanismos que permitan detectar operaciones fuera del perfil transaccional del cliente y dar seguimiento intensificado a personas políticamente expuestas o de alto riesgo.
• Auditoría de cumplimiento (fr. XI): revisión anual por auditoría interna o auditor externo independiente si el riesgo es bajo o medio; obligatoriamente por auditor externo independiente si el riesgo es alto.

Cuándo entran en vigor estas cinco

Este punto es importante y conviene decirlo con precisión: a diferencia del supuesto de la fracción V Bis —vigente desde el día siguiente a la publicación—, el artículo Tercero Transitorio dispone que las obligaciones de las fracciones VII a XI entrarán en vigor en los plazos que establezcan las reglas de carácter general. Y el Segundo Transitorio dio a la Secretaría doce meses desde la entrada en vigor del decreto para modificar esas reglas.

Traducido: la actividad ya es vulnerable y las obligaciones tradicionales ya corren, pero el bloque de manual, capacitación, monitoreo y auditoría se activa conforme al calendario de las reglas. Quien quiera llegar preparado tiene margen para construir el sistema antes de que se le exija.

Las sanciones

El artículo 53 define las conductas y el 54 las multas, expresadas en múltiplos del valor diario de la UMA:

• De 200 a 2,000 veces la UMA — no atender requerimientos de la Secretaría, incumplir cualquiera de las obligaciones del artículo 18, presentar Avisos fuera de tiempo (dentro de los treinta días siguientes al vencimiento) o presentarlos sin reunir los requisitos.
• De 2,000 a 10,000 veces la UMA — incumplir las obligaciones de los artículos 33, 33 Bis y 33 Ter.
• De 10,000 a 65,000 veces la UMA, o del 10% al 100% del valor de la operación cuando sea cuantificable en dinero —la que resulte mayor— por omitir los Avisos o participar en actos prohibidos por el artículo 32.

Hay un detalle de diseño que conviene entender: presentar un Aviso con retraso de hasta treinta días se sanciona en el rango bajo. Si el retraso excede ese plazo, la ley lo trata como omisión, y salta al rango más alto. La diferencia entre una y otra situación puede ser de dos órdenes de magnitud.

La reforma añadió además el artículo 54 Bis: la Secretaría puede determinar que quien realiza la actividad vulnerable suspenda temporalmente operaciones con determinados clientes mientras se resuelve el procedimiento correspondiente.

Qué hacer con esto

1. Determinar si estás en el supuesto, y desde cuándo. La fecha importa: define desde qué operaciones debiste identificar y avisar.
2. Verificar el alta en el padrón. Es una obligación autónoma; no se cumple sola por presentar avisos.
3. Ordenar el expediente hacia atrás, no solo hacia adelante. El plazo de conservación es de diez años y la reconstrucción de operaciones debe ser posible.
4. Construir el sistema antes de que lo exijan. Manual, capacitación, monitoreo y auditoría llegan con calendario propio; anticiparlos cuesta menos que improvisarlos.

Cómo acompañamos esto en ASINMEX®

Revisamos si tu operación cae en el supuesto y desde qué fecha, verificamos el alta en el padrón, ordenamos el expediente conforme a lo que la ley exige conservar, y calendarizamos las obligaciones nuevas para que no lleguen encima. No sustituimos a tu área jurídica ni al auditor externo que la ley requiere cuando el riesgo es alto: preparamos el terreno para que su trabajo encuentre orden y no un archivo por reconstruir.

Contenido educativo de la Academia ASINMEX, basado en el texto vigente de la LFPIORPI conforme a la última reforma publicada en el DOF el 16 de julio de 2025. Los plazos de entrada en vigor de las obligaciones diferidas dependen de las reglas de carácter general que emita la Secretaría. No sustituye la asesoría jurídica sobre un caso concreto.