La Nueva Fracción V Bis: Recibir Recursos para un Desarrollo Inmobiliario Ya Es Actividad Vulnerable

El 16 de julio de 2025 se publicó en el Diario Oficial de la Federación una reforma amplia a la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita —la Ley Antilavado—. Entre decenas de cambios hay uno que toca directamente al sector inmobiliario y que todavía no aparece en la mayoría de las conversaciones del gremio: una actividad vulnerable enteramente nueva.

Qué dice, textualmente

El artículo 17 enumera las Actividades Vulnerables. La reforma le adicionó la fracción V Bis:

"La recepción de recursos que se destinen para llevar a cabo un Desarrollo Inmobiliario cuya finalidad sea su venta o renta. Serán objeto de Aviso ante la Secretaría cuando el acto u operación sea por una cantidad igual o superior al equivalente a ocho mil veinticinco veces el valor diario de la UMA."

La misma reforma agregó la definición al artículo 3, para que no quedara a interpretación:

"Desarrollo Inmobiliario, al proyecto para la construcción de inmuebles o fraccionamiento de lotes, destinados a su venta o renta."

Qué cambia en la práctica

Hasta antes de la reforma, el foco de la ley en materia inmobiliaria estaba en construir, intermediar y escriturar. La fracción V Bis mueve el foco a un momento distinto y anterior: el momento en que entra el dinero.

No importa si todavía no hay obra, ni escritura, ni comprador final identificado. Si se reciben recursos destinados a llevar a cabo un proyecto de construcción o de fraccionamiento de lotes cuya finalidad sea venderlo o rentarlo, esa recepción es en sí misma una actividad vulnerable.

Dicho de otro modo: la captación de capital para desarrollo —de socios, inversionistas, preventa o cualquier otra vía— entró al perímetro de la Ley Antilavado por derecho propio.

En qué se distingue de la fracción V

Es la confusión más previsible, porque comparten umbral. Conviene separarlas con claridad:

• Fracción V — la realización habitual o profesional de actividades de construcción o desarrollo de bienes inmuebles, y la intermediación en la transmisión de la propiedad. Aviso desde 8,025 veces la UMA.
• Fracción V Bis — la recepción de recursos destinados a un Desarrollo Inmobiliario para su venta o renta. Aviso desde 8,025 veces la UMA.
• Fracción XII, apartado A, inciso a) — la transmisión o constitución de derechos reales sobre inmuebles ante notario. Aviso desde 8,000 veces la UMA, tomando el más alto entre precio pactado, valor catastral, valor comercial o monto garantizado.

La V describe qué haces. La V Bis describe qué recibes. Un mismo proyecto puede activar ambas en momentos distintos, y eso no es duplicidad: son supuestos diferentes de la misma ley.

El umbral no es lo que muchos creen

Aquí está el malentendido más caro del cumplimiento en México, y conviene desactivarlo.

Las 8,025 veces la UMA son el umbral a partir del cual la operación debe reportarse mediante Aviso a la Secretaría. No son un mínimo para que la actividad exista. Quien realiza la actividad vulnerable está obligado a identificar a su cliente, integrar el expediente y conservar la documentación con independencia del monto. El umbral determina cuándo además hay que avisar.

Confundir ambas cosas —creer que por debajo del umbral "no aplica nada"— es el origen de buena parte de los expedientes incompletos que después no resisten una visita de verificación.

Por qué la ley habla en UMA y no en pesos

La Unidad de Medida y Actualización es una referencia económica que se actualiza cada año. La ley fija los umbrales en múltiplos de UMA precisamente para que no se erosionen con la inflación ni requieran reformarse cada ejercicio.

La consecuencia práctica: el umbral en pesos cambia cada año. Cualquier cifra en pesos que leas al respecto tiene fecha de caducidad. El valor vigente lo publica el INEGI, y es ahí donde conviene consultarlo al momento de la operación, no en un artículo.

Desde cuándo obliga

El artículo Primero Transitorio del decreto dispone que entra en vigor al día siguiente de su publicación, salvo las excepciones que el propio decreto señala. Esas excepciones difieren la entrada en vigor de ciertas obligaciones nuevas del artículo 18 —las de las fracciones VII a XI—, que quedan sujetas a los plazos que fijen las reglas de carácter general.

La fracción V Bis del artículo 17 no está entre esas excepciones. El supuesto está vigente desde el día siguiente a la publicación del decreto, es decir, desde julio de 2025.

Qué implica estar en el supuesto

Quedar dentro de una actividad vulnerable no es una etiqueta: activa un conjunto de obligaciones concretas —identificación del cliente, integración de expediente, alta en el padrón, avisos mensuales, y un bloque de obligaciones nuevas que la reforma agregó—. Las desglosamos en la segunda parte de este análisis.

Si en tu operación recibes recursos para desarrollar, construir o fraccionar con fines de venta o renta, la pregunta ya no es si la ley te alcanza. Es desde cuándo, y qué tan ordenado está tu expediente.

Cómo lo trabajamos en ASINMEX®

Revisamos si tu operación cae en el supuesto de la fracción V Bis, de la V, o de ambas en momentos distintos; verificamos que la identificación de clientes se realice desde el primer peso recibido y no solo al cruzar el umbral de Aviso; y ordenamos el expediente para que resista una verificación. Cuando la estructura involucra personas morales, el análisis se extiende al beneficiario controlador, que la propia ley exige identificar.

Contenido educativo de la Academia ASINMEX, basado en el texto vigente de la LFPIORPI conforme a la última reforma publicada en el DOF el 16 de julio de 2025. No sustituye la asesoría jurídica sobre un caso concreto.