NOM-247-SE-2021: Qué Debe Decir la Publicidad y el Contrato Antes de que Firmes tu Casa

Durante décadas, la publicidad inmobiliaria en México operó prácticamente sin reglas propias. Un render impecable, una maqueta luminosa y un contrato en letra diminuta bastaban para comprometer el patrimonio de una familia entera. Eso cambió el 18 de septiembre de 2022, fecha en que entró en vigor la NOM-247-SE-2021, publicada en el Diario Oficial de la Federación el 22 de marzo de ese año.

En la Academia ASINMEX no leemos las normas para citarlas: las leemos para convertirlas en preguntas que tú puedas hacer antes de firmar. Este análisis traduce la NOM-247 a un instrumento de defensa patrimonial.

1. Qué regula exactamente y a quién obliga

El nombre completo de la norma es "Prácticas comerciales-Requisitos de la información comercial y la publicidad de bienes inmuebles destinados a casa habitación y elementos mínimos que deben contener los contratos relacionados". Regula tres frentes: la información, la publicidad y el contrato.

Sobre el campo de aplicación existe una confusión extendida en el gremio que conviene disolver. El numeral 1 no limita la norma a las grandes desarrolladoras: obliga a fraccionadores, constructores, promotores y a cualquier persona que intervenga en la asesoría y venta al público de inmuebles destinados a casa habitación, de manera directa o indirecta. El numeral 3.36 define al proveedor como la persona física o moral que habitual o periódicamente ofrece, distribuye o vende viviendas o terrenos destinados a casa habitación.

La consecuencia práctica es incómoda para una parte del mercado: el asesor inmobiliario que promueve vivienda de forma habitual no está fuera del alcance de la norma por el hecho de trabajar de manera independiente. Y el numeral 4.10 aclara que quien comercializa terrenos queda sujeto a todos los términos de la NOM, salvo los referentes a la vivienda o su construcción.

2. La publicidad ya no es un terreno libre

El numeral 5 exige que toda la información y publicidad esté en idioma español, en términos comprensibles y legibles, y que contenga —entre otros— el nombre comercial y razón social, los datos de contacto, la acreditación de la propiedad o del derecho a comercializar, el precio de contado, los métodos de pago, las licencias y autorizaciones, los datos para quejas, el número de registro ante PROFECO y el aviso de privacidad.

El numeral 5.1 impone el estándar de fondo: la información debe ser veraz, comprobable y clara, y estar exenta de imágenes o descripciones que induzcan a error sobre las características, la ubicación, el precio, los términos del anticipo y el enganche, la garantía, la entrega o la escrituración.

El numeral 5.2 prohíbe expresamente presentar cualidades que no correspondan al uso real del inmueble, inducir a creer que cuenta con materiales, distribución, servicios, acabados o dimensiones que no posee, y emplear términos categóricos o superlativos que induzcan al error. También veta los mensajes que sugieran que adquirir el inmueble otorga cualidades personales superiores.

Cómo se usa esto: guarda el anuncio, el render y la maqueta. Bajo el numeral 5.1 la publicidad no es decorativa —es información comprobable— y el numeral 5.6 obliga al proveedor a entregar el inmueble conforme a los términos y condiciones ofrecidos.

3. El precio, el anticipo y el enganche

El numeral 5.6 establece que el precio de venta debe ofertarse en moneda nacional, y que el proveedor debe informarte por escrito y previamente a la firma los casos en que debas cubrir honorarios, comisiones o gastos adicionales.

Anticipos (numeral 4.4)

Debe entregarse comprobante, informarse que el anticipo se abonará al precio del inmueble y explicarse los mecanismos, términos, condiciones y plazo para reclamar su devolución. La devolución debe hacerse por el mismo medio en que se pagó y sin penalización cuando se solicite dentro del plazo convenido. Si el proyecto ejecutivo se modifica, el proveedor debe notificarlo y tú debes autorizarlo expresamente por escrito.

Enganches (numeral 4.5)

La cantidad pagada forma parte del precio. Aquí hay un punto que conviene conocer antes de entusiasmarse: la norma señala que la no aprobación del crédito hipotecario no se considera causa imputable al proveedor. Esa es precisamente la razón por la que el orden correcto es perfilarte financieramente antes de entregar dinero, no después.

4. El contrato: registrado ante PROFECO y consultable antes de firmar

Este es el corazón de la norma. El numeral 6 dispone que los contratos que utilicen los proveedores deben estar registrados ante la PROFECO y a disposición del consumidor para consulta previa a la firma. Deben estar escritos en español, con tipo de letra uniforme y un tamaño mínimo de 3 mm o 10 puntos, y no pueden incluir prestaciones desproporcionadas ni obligaciones inequitativas o abusivas.

La obligación de registro alcanza a cinco instrumentos: contrato de promesa o preparatorio, de preventa, de compraventa definitiva, de compraventa de terrenos y de intermediación.

Entre los elementos mínimos del numeral 6 destacan, por su valor defensivo:

• Fracción VII: tratándose de crédito, el tipo de crédito, la proyección de pagos, la tasa de interés, las comisiones y el Costo Anual Total (CAT).
• Fracción XI: pena convencional recíproca y equivalente —el mismo castigo para ambas partes, no solo para el comprador—.
• Fracción XIV: condiciones y fecha de entrega; el retraso activa la pena convencional.
• Fracción XV: autorizaciones y licencias; en inmuebles usados debe indicarse de cuáles carece.
• Fracción XVIII: términos de escrituración, con la aclaración de que los gastos de escrituración, contribuciones y avalúo no forman parte del precio, y la manifestación de que al momento de escriturar el inmueble debe estar libre de todo gravamen.

5. Las cláusulas que no pueden imponerte (numeral 6.6)

La norma enumera las cláusulas prohibidas. Cuatro merecen que las memorices:

• Las que permitan modificar unilateralmente los términos de la contratación, salvo que impliquen reducción de precio o beneficio para ti.
• Las que trasladen la responsabilidad civil del proveedor a terceros.
• Las que liberen al proveedor de su responsabilidad por vicios ocultos o por evicción. Si un contrato pretende que renuncies a reclamar defectos que aún no puedes ver, esa cláusula contraviene la norma.
• Las que condicionen la venta a contratar un servicio adicional, salvo los requisitos que establezcan los organismos de vivienda. La venta atada de seguros, notaría o mobiliario tiene límite.

6. Cómo se traduce esto en el ecosistema ASINMEX®

En ASINMEX® no otorgamos crédito: estructuramos y defendemos tu expediente. La NOM-247 se integra a nuestro flujo en cuatro momentos:

Área comercial

Contrastamos lo prometido en publicidad contra lo que efectivamente puede acreditarse, y te perfilamos financieramente antes de que entregues anticipo o enganche —precisamente por el criterio del numeral 4.5—.

Área legal

Solicitamos el contrato registrado ante PROFECO para revisión previa a la firma y auditamos su clausulado contra el numeral 6.6, señalando cada cláusula que pretenda liberar al vendedor de vicios ocultos o imponer penas no recíprocas.

Área operativa

Verificamos que la información del CAT, los gastos de escrituración y los honorarios adicionales estén por escrito antes de firmar, como exige el numeral 5.6.

Área de titulación

Coordinamos con la notaría la confirmación de que el inmueble llegue a escrituración libre de todo gravamen, conforme a la fracción XVIII.

Conclusión: la norma es tuya, úsala

La NOM-247-SE-2021 trasladó al vendedor una carga de transparencia que antes recaía en la intuición del comprador. Pero una norma solo protege a quien la conoce. Pedir el contrato registrado ante PROFECO antes de firmar no es desconfianza: es el ejercicio de un derecho que la ley ya te concedió.

Documento generado para la Academia ASINMEX. Contenido de carácter educativo y consultivo, basado en la normativa mexicana vigente a julio de 2026. No sustituye la asesoría jurídica particular sobre un caso concreto.